เคล็ดลับถ่ายภาพอสังหาฯ: เปลี่ยนห้องว่างให้เป็น “Hot Deal” ที่ใครก็อยากจอง พร้อมเทคนิคที่คุณอาจมองข้าม

เคยเป็นไหมครับ? ลงประกาศขายบ้านหรือปล่อยเช่าคอนโดไปหลายเว็บ ผ่านไปหลายเดือนก็ยังมีแต่คน “ทักมาถามราคา” แล้วก็หาย หรือแย่กว่านั้นคือไม่มีคนคลิกเข้ามาดูเลย ทั้งที่ห้องของเราสภาพดี เฟอร์นิเจอร์ครบ และราคาไม่ได้แพงกว่าตลาด
ความจริงที่โหดร้ายของวงการอสังหาริมทรัพย์ยุคดิจิทัลคือ “ลูกค้าตัดสินใจซื้อ / เช่า จากรูปที่เห็น” แล้วภาพแบบใดที่ดึงดูดความสนใจของลูกค้าและเปลี่ยนโอกาสไปสู่การขาย-เช่า

ในบทความนี้ ผมในฐานะ ช่างภาพอสังหาริมทรัพย์ (Real Estate Photographer) จะมาแชร์ความรู้เจาะลึกว่า การถ่ายภาพเพื่อการขายและปล่อยเช่าเขาทำกันอย่างไร ทำไมดีเทลเล็กๆ อย่าง “เตาอบ” หรือ “วิวระเบียง” ถึงชี้ชะตาการปิดดีลได้

ทำไม “ภาพถ่ายที่ดี” ถึงเป็นตัวเร่งปฏิกิริยาในการขาย?

ภาพถ่ายไม่ใช่แค่การบันทึกว่าห้องมีอะไรบ้าง แต่มันคือการ “สร้างจินตนาการ” (Visual Storytelling) ให้ลูกค้าเห็นภาพตัวเองกำลังใช้ชีวิตอยู่ที่นั่น ภาพที่สว่าง สะอาด มุมมองที่ถูกต้อง จะช่วยสร้างความเชื่อมั่นว่าเจ้าของดูแลทรัพย์สินมาเป็นอย่างดี
การใช้มือถือถ่ายอาจจะสะดวก แต่บ่อยครั้งที่เลนส์มือถือทำให้ห้องดูแคบกว่าความเป็นจริง หรือแสงไฟ Warmwhite ที่ทำให้สีห้องดูเพี้ยน จนลดทอนมูลค่าที่แท้จริงของบ้านไปอย่างน่าเสียดายครับ

ภาพ: เปรียบเทียบภาพถ่ายคอนโดบน Listing ปล่อยเช่าทั่วไป vs ภาพถ่ายที่จัดแสงและมุมกล้องอย่างมืออาชีพ

คอนโดมิเนียม : ถ่ายคอนโดพื้นที่จำกัดอย่างไร ? ให้ดูกว้างและเห็นฟังก์ชั่นครบถ้วน

โจทย์สำคัญของการถ่ายภาพพื้นที่คอนโดมิเนียมคือการแสดงฟังก์ชั่นใช้งานให้ครบถ้วน โดยเฉพาะอย่างยิ่งการสื่อสารให้ลูกค้าเห็นทุกฟังก์ชั่นใน 5 ภาพแรก

1.1 First impression เข้าห้องมาครั้งแรกเห็นอะไร ให้มุมนั้นสื่อสารเสมือนลูกค้าเปิดประตูเข้ามาชมด้วยตนเอง

สร้าง Storytelling เสมือนพาลูกค้าเดินชมในสถานที่จริง สื่อสาร first impression ที่คุณเห็นมุมกว้างสุดเมื่อเปิดประตูออกมาในภาพถ่ายใบแรก

โดยอาจเลือกเป็นมุมตรงหรือมุมเฉียง ที่เห็นฟังก์ชั่นการใช้งานทั้งหมดของห้องนั่งเล่น ปัจจัยสำคัญคือการ Balance สัดส่วนเพื่อให้เห็นพื้นที่พื้นและเพดาน ในสัดส่วนที่พอดีกัน เทคนิคสำคัญคือกล้องต้องตั้งระดับเอว ไม่สูงหรือต่ำเกินไป และที่สำคัญที่สุด “เส้นเสา – ผนัง – ประตู ต้องตรงตั้งฉากกับพื้นโลก” ห้ามเอียงเด็ดขาด ภาพที่เราต้องการเรียกว่า Two-point perspective ซึ่งดูมีความมั่นคงหนักแน่น ดูเป็นทางการและมีความเป็นมืออาชีพ

1.2 ปรับความสูงของมุมมองให้สอดคล้องกับฟังก์ชั่นการใช้งานแต่ละห้อง

ภาพ Interior space ที่มีความรู้สึกน่าอยู่ ปัจจัยสำคัญอย่างหนึ่งคือระดับความสูงของกล้องที่ทำให้เกิดความรู้สึกเหมือนเข้าไปอยู่ในสถานที่จริง

• ภาพมุมมอง Kitchen area: ควรถ่ายที่ความสูงกล้อง (1.0-1.4m) มากกว่า Top counter (0.85-0.9m) เพื่อให้เห็นฟังก์ชั่นการทำอาหารครบถ้วน
• ภาพมุมมอง Living area: ควรถ่ายที่ความสูงกล้อง (0.6-0.8m) สูงกว่าเบาะนั่งของโซฟา (0.4m) เพียงเล็กน้อย ทำให้ห้องนั่งเล่นดูผ่อนคลาย เห็นความสูงของฝ้าเพดานมากขึ้น สร้างบรรยากาศแห่งการพักผ่อน
• ภาพมุมมอง Bedroom: ควรถ่ายที่ความสูงกล้อง (0.7-0.9m) สูงกว่าฟูกที่นอน (0.4-0.5m) เพียงเล็กน้อย ทำให้ห้องนอนดูผ่อนคลายและอบอุ่น

1.3 เชื่อมโยงพื้นที่ภายในสู่ภายนอก

หากห้องพักมีพื้นที่บริเวณใดที่สามารถเชื่อมต่อกับระเบียงหรือหน้าต่างบานใหญ่ได้ พยายามถ่ายให้เห็นฟังก์ชั่นภายในที่เชื่อมต่อไปสู่ภายนอก เช่น มุมมองโซฟาที่เห็นสวนหย่อมที่จัดไว้บริเวณระเบียง หรือมุมมองห้องนอนที่เห็นวิวภายนอก จะทำให้ห้องดูกว้าง ลดความอึดอัดแม้จะถ่ายทำในห้องที่มีพื้นที่จำกัด

1.4 Close up shot บางฟังก์ชั่น เจาะผู้เช่าเฉพาะกลุ่ม

สำหรับคอนโดมิเนียมในเมืองที่มีราคาค่าเช่าสูงๆ การเลือกถ่ายภาพซูมเพื่อ Close up เฉพาะบางฟังก์ชั่น นอกจากจะเป็นการสร้างอารมณ์ร่วม สร้างจินตนาการเสมือนเดินสำรวจในสถานที่จริงแล้ว ภาพเหล่านั้นยังเป็นจุดขายดึงดูดผู้เช่าเฉพาะกลุ่ม เช่น ชาวต่างชาติ Expat ที่ทำงานในกรุงเทพ หลายท่านมองหาเครื่องล้างจาน, เครื่องอบผ้า ผู้เช่าผู้หญิงบางคนมองหาเตาอบเพื่อการทำอาหารที่หลากหลายยิ่งขึ้น หากห้องของคุณมีจุดขายเหล่านี้อยู่ สื่อสารมันลงในภาพ จะช่วยให้ปิดการขายง่ายยิ่งขึ้น

บ้าน : ถ่ายภาพบ้านเดี่ยวและทาวน์โฮม: ดึงจุดเด่นทั้ง Exterior และ Interior

บ้านคือสถานที่พักผ่อน Key สำคัญคือการสื่อสารที่ดู Warm & Homey

2.1 ภายนอก (Exterior / Facade): ภาพใบแรก.. พูดแทนบ้านทั้งหลัง

Elevation: การถ่ายภาพหน้าบ้านให้เส้นแนวตั้งตั้งฉากตรง และเส้นนอนตรงตามรูปแบบภาพ Elevation เพื่อให้ได้ภาพที่ดูแข็งแรง หนักแน่น และเป็นทางการ

2-point perspective: การถ่ายภาพหน้าบ้านด้วยมุมเฉียง แต่ยังคงไว้ซึ่งเส้นตั้งที่ตั้งตรง นั่งทำให้ภาพดูมั่นคง ดูมืออาชีพ และช่วยให้เห็นมุมมองที่หลากหลายมากยิ่งขึ้น

2.2 ภายใน (Interior): หา Space จุดขายให้กับบ้านของคุณ

สำหรับพื้นที่ประเภทบ้านเดี่ยว / ทาวน์โฮม / หรือห้องแถว จุดสำคัญในการสื่อสารค่อนข้างแตกต่างจากการถ่ายภาพคอนโดที่เรากล่าวไปในหัวข้อก่อนหน้านี้ คอนโดมิเนียมเน้นความเชื่อมต่อของฟังก์ชั่น ความอบอุ่น และความเชื่อมต่อกับบรรยากาศภายนอก

การถ่ายรูปบ้านเพื่อขาย การสื่อสารถึง Space ที่โอ่อ่า โดยเฉพาะพื้นที่อย่างเช่น Double volume / โถงต้องรับที่มีขนาดใหญ่ / ชานบ้านที่มีพื้นที่นั่งเล่นเชื่อมต่อกับบริเวณสวน เหล่านี้เป็นจุดขายสำคัญที่ทำให้ผู้ซื้อรู้สึกถึงความคุ้มค่า พื้นที่ใช้สอยที่กว้างขวาง

2.3 ความสมดุลระหว่างแสงธรรมชาติ และแสงไฟในตัวบ้าน

แสงธรรมชาติเป็นองค์ประกอบสำคัญที่ทำให้บ้านดูมีความ Homey หากบ้านของคุณมีม่านหรือช่องเปิดรับแสง พยายามเปิดให้แสงธรรมชาติส่องเข้าถึงตัวบ้านให้มากที่สุด แสงสีขาวที่กระทบพื้น – ฝ้า – และผนัง ประกอบกับการใช้เลนส์ Wide angle ทำให้ห้องดูกว้าง มีมิติ ส่งเสริมจินตนาการของผู้ซื้อ ที่กำลังเปลี่ยนพื้นที่ว่างเป็นบ้านที่รองรับการพักผ่อนของครอบครัว

ระวังการถ่ายภาพพื้นที่แคบที่มีทั้งแสงธรรมชาติผสมกับไฟ Downlight สี Warmwhite บางครั้งเมื่อแสง 2 สีนี้ตัดกันจะทำให้ภาพมีสีอมส้ม อมฟ้า ซึ่งผิดเพี้ยนไปจากวัสดุจริงของตัวบ้าน หากเจอสถานการณ์ดังกล่าวเราแนะนำให้ปิดไฟ Downlight แล้วเลือกถ่ายทำด้วยแสงธรรมชาติ

หากคุณเลือกใช้บริการถ่ายภาพจากช่างภาพมืออาชีพ เราแนะนำให้เก็บภาพทั้งรูปแบบแสงธรรมชาติ และแสงไฟ Downlight ซึ่งคุณสามารถนำไปคัดเลือกและ Balance สีของไฟให้ตรงกับความต้องการภายหลังได้ในขั้นตอน Post production

Case Study: เว็บไซต์เช่า-ขายอสังหาฯ ในสหรัฐอเมริกา vs ไทย

รู้หรือไม่.. ตลาดปล่อยเช่า-ปล่อยขาย อสังหาฯในประเทศสหรัฐอเมริกามีรูปแบบการทำการตลาด ที่แตกต่างจากประเทศไทยอย่างมาก หากคุณมีโอกาสได้เปิดใจศึกษาเว็บไซต์ตัวกลางให้บริการค้นหาอสังหาริมทรัพย์ (Property listing website) อันดับต้นๆ ในประเทศที่พัฒนาแล้ว เช่น Zillow.com หรือ Realtor.com คุณจะพบสิ่งหนึ่งที่เหมือนกันอย่างหนึ่งนั่นคือ “มาตรฐานรูปภาพ”
ในอเมริกา การขายบ้านมือสองเกือบ 100% ใช้บริการ Professional Real Estate Photographer เนื่องด้วยการแข็งขันที่สูง และมาตรฐานการเลือกชมรูปภาพบนเว็บไซต์ที่สูง มีสถิติที่ยืนยันว่า

1. บ้านที่ใช้รูปถ่ายมืออาชีพ มียอดวิว (Views) สูงกว่า 61% มีโอกาสถูกดันขึ้นมาอยู่ในหน้าแรก
2. สามารถปิดการขายได้เร็วกว่าบ้านที่เจ้าของถ่ายเองหลายสัปดาห์

ภาพ: ตัวอย่าง Property Listing บนหน้าเว็บไซต์ Realtor.com

ย้อนกลับมาที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในไทย คนส่วนใหญ่ยังนิยมให้ Agent หรือเจ้าของบ้านใช้มือถือถ่ายด้วยตนเองเอง แม้ว่าสิ่งนี้จะเป็นตัวบ่งบอกว่ามาตรฐานการเลือกใช้สื่อเพื่อการตลาด (Marketing Material) ของบ้านเราไม่ได้สูงมาก แต่ในอีกทางหนึ่งอาจมองได้ว่า “นี่คือโอกาสทอง” หากคุณเป็นคนส่วนน้อย (10%) ที่เลือกใช้ช่างภาพมืออาชีพ ประกาศของคุณจะโดดเด่นออกมาจากคู่แข่ง (90%) ได้ทันทีบนหน้าค้นหา ใช้โอกาสนี้เป็นการสร้างความได้เปรียบที่ไม่ต้องลดราคาแข่งกับใคร

โอกาสสำหรับคนที่กำลังมองหาช่างภาพมืออาชีพ รับ ถ่ายคอนโด รับ ถ่ายบ้าน เพื่อการปล่อยขาย – เช่า

ผลลัพธ์ที่คุณจะได้ เมื่อเรียกใช้บริการช่างภาพอสังหาฯ มืออาชีพ

• คุณภาพของภาพ : ด้วยความยากของการถ่ายภาพพื้นที่ประเภท Interior space ซึ่งเจ้าของอสังหาฯ อาจไม่สามารถถ่ายทำได้ด้วยกล้องมือถือ เนื่องจากปัญหาเรื่อง Dynamic range (ความต่างของแสงระหว่างภายนอกและภายใน) และความต่างของสีระหว่างสีไฟบ้านและสีจากบรรยากาศภายนอก การถ่ายทำด้วยช่างภาพมืออาชีพจึงมาเป็นตัวช่วย ทำให้คุณได้ภาพที่มีความคมชัด (24 – 40 ล้านพิกเซล) อีกทั้งคุณภาพสีและแสงสวยงามใกล้เคียงกับสถานที่จริง ได้ภาพที่สวย ลูกค้าเดินทางมาชมสถานที่จริงแล้วสัมผัสบรรยากาศที่ตรงปก
• มุมมองของภาพ : ช่างภาพมืออาชีพจะมีมุมมองในการนำเสนอที่แตกต่าง โดยเฉพาะช่างภาพอสังหาฯ แต่ละท่านจะมีมุมมองประจำที่ใช้ในการนำเสนอสินทรัพย์แต่ละประเภท เช่น บ้านเดี่ยว ทาวน์โฮม คอนโด ทำให้คุณได้รูปแบบภาพที่สมบูรณ์ เหมาะแก่การขายหรือปล่อยเช่า
• ประหยัดเวลา / คุ้มค่าต่อการลงทุน : จากผลสำรวจพบว่าภาพที่สวย จะช่วยดึงดูดสายตาของผู้เช่าผู้ซื้อ หากคุณมองการจ้างช่างภาพเป็นการลงทุน สิ่งนี้ช่วยให้สินทรัพย์ของคุณถูกปล่อยขาย-เช่าในระยะเวลาที่สั้นลง ซึ่งเป็นการลงทุนที่คุ้มค่า

“รูปภาพ” คือพนักงานขายที่ทำงานให้คุณ 24 ชั่วโมง ถ้าคุณอยากให้บ้านขายออกไว คอนโดมีคนเช่าอย่างรวดเร็ว ลองเปลี่ยนมาให้ความสำคัญกับคุณภาพของภาพถ่าย หากคุณต้องการคำปรึกษา หรือต้องการช่างภาพที่เข้าใจมุมมองการตลาดอสังหาฯ takealook360 พร้อมให้บริการด้วยอุปกรณ์คุณภาพสูงและประสบการณ์ตรง ที่จะช่วยดึงจุดเด่นบ้านและคอนโดของคุณออกมาให้ดีที่สุด สามารถติดต่อพวกเรา takealook360 ได้ที่ Link นี้